So romantisch die Vorstellung vom gemeinsamen Eigenheim (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) und einer langen glücklichen Lebensgemeinschaft ist, so schmerzvoll kann es sein, wenn es zu einer Trennung oder Scheidung kommt. Nicht nur, dass eine neue Situation viel Energie abverlangt – auch organisatorische Belange sind zu klären. Gerade die Trennung mit gemeinsamer Immobilie birgt so manche Herausforderung. Die beiden Partner sind sich nicht immer einig, wie mit dem Objekt weiterverfahren werden soll. Weitere Überlegungen gilt es anzustellen, wenn noch eine laufende Immobilienfinanzierung zu konstatieren ist. Zu diesem gesamten Themenkomplex versorgen wir Sie auf dieser Seite mit den wichtigsten Informationen.
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Schließen Paare keinen Ehevertrag, leben sie automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. In diese treten sie mit dem Tag ihrer Hochzeit ein. Die dazugehörige Regelung besagt, dass jedes während der Ehe erworbene Vermögen im Falle einer Scheidung gleichmäßig unter den beiden Partnern aufzuteilen ist. Davon unberührt bleibt jedoch sämtliches Eigentum, welches in die Beziehung eingebracht wurde. Besaß eine der beiden Parteien bereits zuvor eine Immobilie, bleibt diese auch nach der Trennung allein in ihren Händen. Das gilt ebenso, wenn eine Person allein Güter kauft oder diese erbt.
Ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus, welches die Eheleute gemeinsam erwerben, fällt aber erwartungsgemäß unter den Aspekt der Zugewinngemeinschaft. Dann ist ein sogenannter Zugewinnausgleich vorgesehen. Hierbei werden das Anfangs- und das Endvermögen gegenübergestellt.
Dabei sind die beiden folgenden Szenarien möglich:
Ein solcher Zugewinnausgleich kann immer nur in Form von Geldzahlungen, nicht aber durch Vermögensgegenstände erfolgen. Freilich lässt sich eine Immobilie nicht einfach in der Mitte teilen, weswegen eine alternative Lösung gefunden werden muss. Das Trennungsjahr gibt die Möglichkeit, sich unaufgeregt über die Zukunft der Immobilie zu verständigen. Dazu ist in jedem Fall zu raten, denn eine Scheidung ohne eine Übereinkunft erweist sich in der Praxis als nicht sinnvoll und verursacht hohe Kosten. Wichtig zu erwähnen ist aber an dieser Stelle noch folgendes: Ein Zugewinnausgleich rückt nur dann auf den Plan, wenn sich die beiden Partner nicht über eine Vermögensteilung einigen können. Jedes Paar hat die Möglichkeit, die Werte einvernehmlich untereinander beliebig aufzusplitten.
Obwohl es aus Sicht frisch Verliebter vollkommen unromantisch anmutet, so ist ein Ehevertrag die einfachste Lösung. Sollte es – was hoffentlich nie geschieht – zu einer Scheidung kommen, sind die Verhältnisse von vornherein geklärt. Die Partner haben damit die Chance, alle Fragen zu ihren Vermögensgegenständen genau zu regeln. Um nur ein Beispiel zu nennen: Es lässt sich festhalten, wer die Immobilie behält und dem anderen monatliche Ausgleichzahlungen leistet.
Die Grundvoraussetzung für eine Scheidung ist das Trennungsjahr. Es sieht vor, dass die beiden Partner über die Dauer von zwölf Monaten voneinander getrennt leben. Diese Phase ist bewusst so gewählt, da sie den Eheleuten noch genügend Zeit einräumt, ihren Entschluss womöglich zu revidieren. Der Prozess wird durch den Wunsch mindestens einer Seite nach einer Trennung ins Rollen gebracht. Dafür bedarf es eines Scheidungsantrags. Das darin festgehaltene Datum ist der Ausganspunkt und legt fest, wann das Trennungsjahr endet.
Die Ehegatten müssen den Nachweis erbringen, dass sie getrennt leben. Obwohl es zunächst paradox erscheinen mag, ist es durchaus denkbar, während dieser Zeit weiterhin die gleiche Immobilie zu nutzen. Dafür dürfen sie aber nicht mehr Tisch und Bett teilen, wie es oftmals in diesem Zusammenhang heißt. Gemeint ist damit, dass sie keinen gemeinsamen wirtschaftlichen Haushalt führen und keine sexuelle Beziehung unterhalten. Nach dieser Erklärung verlangt der Scheidungsantrag.
Auf der anderen Seite kann ein Partner vom anderen verlangen, dass dieser ihm die Wohnung oder das Haus überlässt. Das ist möglich, um eine sogenannte unbillige Härte zu vermeiden. Der Antragssteller braucht dafür einen guten Grund: Die Suche nach einer geeigneten Wohnalternative oder das weitere Zusammenleben bleibt für ihn nicht ohne entscheidende Nachteile.
Zieht einer der Eheleute in dieser Zeit aus, hat das keinerlei Einflüsse auf die bestehenden Eigentumsverhältnisse. Er kann vom Partner dafür je nach Szenario eine Zahlung verlangen. Sofern der Allein- oder Miteigentümer die Immobilie verlässt, hat er in der Regel Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Deren Höhe richtet sich nach den regional üblichen Mietkonditionen. Sofern der weichende Partner nur Miteigentümer ist, steht ihm maximal die Hälfte dieser Entschädigung zu.
Oftmals sind beide Eheleute zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie. Welche Lösungsmöglichkeiten ihnen für ihre Wohnung oder ihr Haus zur Verfügung stehen, verrät das kommende Kapitel. Hier sollen zwei Szenarien etwas genauer beleuchtet werden, die gewissermaßen als Sonderfälle aufzufassen sind – es geht einerseits um eine geerbte Immobilie und andererseits um den Fall, in dem einer der beiden Partner Alleineigentümer ist.
Ein Partner ist im Grundbuch als der Alleineigentümer der Immobilie eingetragen. Er hat dann die Möglichkeit, den anderen zum Auszug bewegen, muss ihm aber eine angemessene Frist einräumen, um eine neue Wohnung zu finden. Als ein üblicher Zeitraum gelten etwa drei Monate.
Kann der Ausziehende nachweisen, dass ihm dadurch finanzielle Nachteile entstehen, darf er Unterhaltsbedarf und Zugewinnausgleich geltend machen.
Einigen sich die beiden Parteien hingegen darauf, mit getrennten Haushalten weiter zusammenzuwohnen, darf der Alleineigentümer eine angemessene Miete verlangen. Die dazugehörigen Bedingungen sollten vertraglich fixiert werden.
Wenn einer der beiden Partner während der Ehe eine Immobilie erbt, wird diese vom Zugewinnausgleich nicht berücksichtigt. Stattdessen gilt das Objekt als sein alleiniges Eigentum.
Eine andere Situation ist zu konstatieren, wenn das Paar Investitionen in die Immobilie getätigt hat. Das können beispielsweise Maßnahmen zum Umbau oder zur Modernisierung sein. Dann ist es zu einer Wertsteigerung gekommen – und genau diese fällt dann unter den Zugewinnausgleich.
Dazu folgendes Beispiel: Einer der Eheleute erbt ein Haus im Wert von 300.000 Euro. Das Paar wendet 50.000 Euro auf, um einen Umbau vorzunehmen. Unter den Zugewinnausgleich fallen demnach nur die 50.000 Euro, nicht aber der Wert des Hauses in Höhe von 300.000 Euro.
Eine gemeinsame Immobilie verbindet – nicht nur aus rationaler Sicht, sondern auch aus emotionaler Perspektive. Die Wohnung oder das Haus bildet den Lebensmittelpunkt und den Ort, an dem die Kinder aufwachsen. Nur nachvollziehbar ist es daher, dass die Frage nicht leichtfällt, wie es mit dem Objekt nach einer Scheidung weitergehen soll. Die unterschiedlichen, in Erwägung zu ziehenden Optionen stellen wir hier einmal detaillierter vor.
Die Realteilung kommt insbesondere für Häuser in Frage. Die Immobilie wird in zwei baulich voneinander abgeschlossene Einheiten aufgeteilt. Eine solche Abgrenzung ist die wesentliche Voraussetzung. Damit haben Eheleute die Möglichkeit, weiterhin wohnen zu bleiben. Das macht freilich nur dann Sinn, wenn sich die beiden Parteien dieses Szenario vorstellen können. Eine Alternative besteht darin, die eigene Hälfte weiterzuverkaufen oder zu vermieten. Dennoch gilt die Realteilung als eine in der Praxis eher selten gewählte Lösung.
Einer der beiden Eheleute behält die Immobilie und zahlt den anderen aus – das ist ein recht häufig zu beobachtendes Vorgehen. Er wird dadurch zum Alleineigentümer. Beide Parteien müssen dafür bei gemeinsamer Anwesenheit die erforderliche Erklärung von einem Notar beurkunden lassen. Unter dieser Voraussetzung wird der Vorgang rechtsgültig.
Der ausgezahlte Partner sollte sich aus dem Grundbuch streichen lassen. Ebenso zu berücksichtigen sind eventuelle, noch laufende Immobilienfinanzierungen. Die Bank ist unbedingt über die neue Situation zu informieren. Das gilt deswegen als wichtig, damit der abgebende Miteigentümer aus der Mithaftung entlassen wird. Allerdings ist das Kreditinstitut zu diesem Schritt nicht verpflichtet.
Der Betrag für die fällige Auszahlung errechnet sich dabei wie folgt: Vom gegenwärtigen Wert der Immobilie wird zunächst die Restschuld abgezogen. Dieses Ergebnis ist anschließend durch zwei zu teilen. Der daraus hervorgehende Betrag entspricht schließlich der Summe, die dem auszuzahlenden Partner zusteht. Die Eheleute haben aber die Möglichkeit, auch anderslautende Vereinbarungen zu treffen.
Dem Partner, der nun zum einhundertprozentigen Eigentümer avanciert ist, steht frei, was er anschließend mit der Immobilie macht. Er kann selbst darin wohnen bleiben, sie weiterverkaufen oder vermieten.
Besonders gängig ist im Scheidungsfall, dass die Eheleute ihre Immobilie verkaufen und den Erlös untereinander aufteilen. Das geschieht entsprechend nach der Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus oder der Wohnung.
Es ist nicht zwingend erforderlich, mit diesem Schritt bis zum Ende des Trennungsjahres zu warten. Auch schon während dieser Phase lässt sich der Verkauf angehen. Das kann gerade unter dem Augenmerk Sinn machen, um die nötigen finanziellen Mittel einzunehmen, die für einen Zugewinnausgleich benötigt werden. Außerdem besteht dadurch weniger Zeitdruck und damit die Gelegenheit, den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen.
Unter der Voraussetzung, dass sich die Eheleute über die Rahmenbedingungen einig sind, lässt sich eine Vermietung der Immobilie in Erwägung ziehen.
DDas vermag einen ganz entscheidenden Vorteil mit sich zu bringen: Läuft die Immobilienfinanzierung noch, können die Raten mit Hilfe der Miteinnahmen getilgt werden. Auf diesem Weg umgehen die Partner eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche sonst bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits erhoben wird. Übersteigen die Einnahmen die Raten, teilen die beiden Seiten den Erlös untereinander auf.
Ebenfalls nicht unerheblich ist die Kosteneinsparung hinsichtlich des Grundbuchs, da keine Änderungen vorgenommen werden müssen.
Die erworbene Immobilie soll kein fremder Eigentümer erhalten – stattdessen bleibt diese in Familienhand. Wenn so der Wunsch beider Ehepartner lautet, rückt die Übertragung auf die gemeinsamen Kinder auf den Plan. Entscheidungen dieser Art werden insbesondere dann getroffen, wenn mit dem Haus oder der Wohnung ein hoher emotionaler Wert verbunden ist.
Dennoch will ein solches Vorgehen gut überlegt sein. Immerhin werden dem Kind damit Eigentümerpflichten übertragen, denen es sich bewusst sein muss. Zudem kommen finanzielle Belastungen in Form der Grundsteuer, Unterhaltungs- und künftigen Instandhaltungskosten hinzu. Grundsätzlich ist auch eine Eigentumsübertragung auf minderjährige Kinder möglich. Sie bedarf allerdings der Zustimmung des Vormundschafsgerichts.
Die letzte Lösung ist die Teilungsversteigerung – und tatsächlich soll das wortwörtlich verstanden werden. Wenn sich beide Parteien partout nicht auf einen anderen Ausweg einigen können, greift diese Option. In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass sie mit einigen Nachteilen verbunden ist. Eine Teilungsversteigerung kommt beispielsweise dann zustande, wenn einer der Partner weiter in der Immobilie wohnen möchte und der andere einen Verkauf anstrebt.
Eine Seite muss zunächst beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag einreichen. Wie groß der Eigentumsanteil des Antragstellers ist, spielt dabei keine Rolle – jeder verfügt unabhängig von der Höhe über die Berechtigung zu diesem Schritt. Im Anschluss ist der folgende Ablauf üblich:
Ist der Einwand zulässig, ruht das Verfahren für 6 Monate und wird dann einer erneuten Prüfung unterzogen
Erfolgt kein Einspruch oder wird diesem nicht stattgegeben, kommt es zur Versteigerung der Immobilie
* Ein legitimer Grund für einen Einspruch wäre etwa eine starke Beeinträchtigung der Lebensverhältnisse der Kinder durch die Versteigerung.
Bei der Versteigerung hat auch der Miteigentümer die Gelegenheit, mitzubieten. Für gewöhnlich liegt der erzielte Erlös unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie. Davon sind außerdem noch die Kosten für das Verfahren abzuziehen. Aufgrund dieser Verluste ist die Teilungsversteigerung nicht ratsam. Beim Rückzug des Antrags muss der Antragsteller die bis dato entstandenen Kosten begleichen.
Kommt es zu einer Scheidung, kann es durchaus häufiger der Fall sein, dass eine bestehende Immobilienfinanzierung noch läuft. Oftmals wird dann die Frage gestellt, wer für die Tilgung zuständig ist. Die Antwort darauf fällt recht simpel aus: Es ist die Person, die den Kreditvertrag unterschrieben hat. Eine Trennung verändert diese vertraglichen Regelungen nicht. Oftmals dürften beide Partner die Unterzeichner sein, doch es gibt auch Ausnahmen. Wir schauen uns die beiden Szenarien und die dazugehörigen Fallstricke einmal etwas genauer an.
In diesem Fall sind beide Eheleute für die Tilgung des Kredits verantwortlich. Zieht eine der Parteien aus, ändert das nichts an dieser bestehenden Verpflichtung. Das gilt auch dann, wenn der Name von lediglich einer Person im Grundbuch steht. Es ist von einer Gesamtschuld gegenüber der Bank die Rede. Das bedeutet, dass jeder der beiden Partner auf den vollen Betrag haftbar gemacht werden kann. Übernimmt ein Partner diese Zahlung, hat er anschließend einen Anspruch auf den Ausgleich der Hälfte dieses Betrags.
Bleibt die Immobilie im Besitz von mindestens einem Partner, kann der Kredit weiter von beiden getilgt werden. Überträgt einer der Ehegatten seinen Eigentumsanteil auf den anderen und zahlt die Raten weiter, lassen sie sich auf einen Trennungsunterhalt geltend machen. Wenn sich beide Seiten darauf verständigen, dass künftig nur eine Person das Darlehen bedient, muss die Bank informiert werden. Ein neuer Kreditvertrag und eine Vorfälligkeitsentschädigung sind dann vonnöten.
Hat nur einer der Partner den Kreditvertrag unterzeichnet, ist er allein für die Tilgung verantwortlich. Daran ändert sich auch nichts, wenn er beispielsweise aus dem Haus oder der Wohnung auszieht. Bereits getätigte Zahlungen kann er nicht zurückfordern. Sind beide Eheleute im Grundbuch eingetragen, wobei aber nur eine Person das Darlehen unterschrieben hat, wird dies im Scheidungsfall als ein gemeinsamer Kredit angesehen. Nur in einer Doppelverdiener-Ehe bestehen allerdings Ausgleichsansprüche. Diese werden im Verhältnis der jeweiligen Einkommen anerkannt.
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Das Thema einer Scheidung mit Immobilie kann sich als durchaus vielschichtig erweisen. Dann bleibt es freilich nicht aus, dass sich an mancher Stelle eine Frage auftut. Wir stehen Ihnen bei all Ihren Anliegen zu diesem Komplex gern zur Verfügung und helfen Ihnen mit unserer Erfahrung weiter. Vielleicht können wir aber die eine oder andere Unklarheit bereits mit unserem nachfolgenden FAQ-Bereich beseitigen.
Eine Teilungsversteigerung sollte als letzter Ausweg betrachtet werden, wenn sich die beiden Eheleute nicht mehr einigen können. Dabei lässt sich in aller Regel nicht der Verkehrswert der Immobilie erzielen. Vom Erlös werden außerdem noch die Kosten des Verfahrens abgezogen. Dementsprechend ist ein Verlust sehr wahrscheinlich.
Einigen sich die Eheleute darauf, dass einer der beiden Partner alleiniger Eigentümer der Wohnung oder des Hauses wird, sollte die Eigentumsübertragung vor oder während der Scheidung erfolgen. Dafür gibt es einen guten Grund: Durch den Eigentümerwechsel fällt eine Grunderwerbssteuer an. Von dieser sind Einzelpersonen nicht befreit – Ehepaare allerdings schon. Auf diese Weise lässt sich diese umgehen.
Eine geerbte Immobilie als solche unterliegt dem Zugewinnausgleich nicht. Hat das Ehepaar allerdings gemeinsam in das Objekt investiert, um eine Sanierung oder einen Ausbau zu realisieren, dann sind diese Aufwendungen zu berücksichtigen.
Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, welche Vereinbarung die scheidenden Eheleute treffen. Prinzipiell besteht auch die Möglichkeit, dass beide weiterhin in der Immobilie bleiben. Sie müssen dafür allerdings einen Nachweis erbringen, dass sie keinen gemeinsamen wirtschaftlichen Haushalt mehr führen. Zieht eine der beiden Parteien aus, ändert das nichts an den bestehenden Eigentumsverhältnissen. Auch der Alleineigentümer kann beispielsweise ausziehen. Er hat dann Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die sich an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert. Einem Miteigentümer steht maximal die Hälfte dieses Betrags zu.
